Lợi ích của cầu Cát Lái nối TP HCM và Đồng Nai

Xây Cầu Cát Lái sẽ kéo giảm ùn tắc, giãn dân và biến Nhơn Trạch (Đồng Nai) thành ngoại ô của TP HCM.

• Bất Động Sản Nhơn Trạch ăn theo cầu Cát Lái
• Du an Richland city tai Nhon Trach, Dong Nai

Đầu tháng 8, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã đồng ý với kiến nghị xây cầu Cát Lái của TP HCM, yêu cầu Bộ Giao thông Vận tải bổ sung dự án này vào Quy hoạch giao thông phát triển giao thông của thành phố đến năm 2020 và tầm nhìn sau năm 2020 để làm cơ sở triển khai. Thông tin này khiến nhiều người dân rất phấn khởi vì sắp tới sẽ không còn chịu cảnh "qua sông phải lụy phà".

Chị Hà, nhà ở xã Phú Hữu, huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai) cho biết hàng ngày 2 vợ chồng chị đều phải dậy sớm để sang quận 9 (TP HCM) làm việc vì sợ kẹt phà. "Đoạn sông ngắn thôi nhưng phải chờ phà rất mất thời gian, nhất là ngày cuối tuần, lễ Tết có khi phải mất cả tiếng vì quá đông. Nếu có cầu rồi thì từ Nhơn Trạch qua quận 2 chỉ còn 5-7 phút chạy xe máy thôi. Hy vọng cây cầu sẽ sớm được xây dựng", chị Hà nói.

Thủ tướng đã đồng ý chủ trương cho xây cầu Cát Lái nối TP HCM với tỉnh Đồng Nai. Ảnh minh họa

Trao đổi với VnExpress, chuyên gia giao thông Phạm Sanh (giảng viên ĐH Giao thông Vận tải) cho biết ông rất đồng tình với chủ trương xây dựng cầu Cát Lái nối nối quận 2 (TP HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai). "Tôi cho rằng đây là cầu mà thành phố nên xây từ lâu rồi chứ không phải chờ đến bây giờ mới làm vì nó có ý nghĩa lớn về mặt kinh tế, xã hội và cả an ninh quốc phòng", ông Sanh đánh giá.

Theo tiến sĩ Sanh, hiện lượng xe từ Nhơn Trạch qua phà Cát Lái để đến TP HCM và ngược lại rất lớn. Vì vậy, cầu sẽ có ý nghĩa về mặt giao thông, nhất là giao thông đối ngoại của TP HCM, giúp nối kết giữa thành phố với Đồng Nai và cả Bà Rịa – Vũng Tàu. Trong tương lai khi có thêm các tuyến cao tốc và vành đai mới thì cầu còn có tác dụng kết nối với những công trình này.

Tuy nhiên, ông Sanh cho rằng cầu sẽ không có ý nghĩa nhiều trong việc giải quyết ùn tắc và tai nạn giao thông như trong kiến nghị của UBND TP HCM với Chính phủ. Kẹt xe ở khu vực này chủ yếu do cảng Cát Lái và tai nạn cũng đa phần là do xe container gây ra. Cho nên, nếu muốn giảm kẹt xe và tai nạn thì phải xây dựng một đường riêng cho container ra vào cảng Cát Lái.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Nguyền Thiềm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị TP HCM cho rằng ông hoàn toàn đồng ý với chủ trương xây cầu Cát Lái của chính quyền thành phố. "Lẽ ra thành phố nên xây cầu này sớm hơn nữa", ông nói.

Mỗi ngày có 45-50.000 lượt xe qua phà Cát Lái hiện hữu nối quận 2 (TP HCM) với huyện Nhơn Trạch (Đồng Nai), còn vào dịp lễ Tết con số này lên đến 80-90.000. Ảnh: Hữu Công

Theo ông Thiềm, hiện ở khu vực Cát Lái đã có cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây nối TP HCM với các tỉnh Đông Nam Bộ nhưng hướng tuyến chủ yếu vẫn là kết nối với Phan Thiết, Đà Lạt. Chưa kể, đường cao tốc chỉ dành cho ôtô, còn xe máy và các loại xe thô sơ nếu muốn từ Long Thành đến TP HCM thì phải đi vòng khá xa.

"Cầu Cát Lái sẽ là sự kết nối tuyệt vời về giao thông giữa TP HCM với Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu, giúp đường từ Sài Gòn về Vũng Tàu giảm được hơn chục cây số mà không phải mất thời gian chờ phà như trước đây", ông Thiềm nói.

Cũng theo Phó chủ tịch Hội Quy hoạch và Phát triển Đô thị TP HCM, khi đã có chủ trương xây cầu Cát Lái, nên điều chỉnh quy hoạch đường vành đai 3 TP HCM, không làm đường mới từ cầu Sài Gòn nối với Đồng Nai nữa vì có thể gây lãng phí. "Thay vào đó, có thể nâng cấp, cải tạo quốc lộ 51 sẵn có để tiết kiệm chi phí khi phải xây một cầu mới nữa băng qua sông Đồng Nai", ông Thiềm nói.

Trong khi đó, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (Horea) Lê Hoàng Châu cũng cho rằng chủ trương xây cầu Cát Lái cũng là một trong những nội dung mà Horea từng kiến nghị với lãnh đạo thành phố để tăng thêm năng lực giao thông kết nối TP HCM với Đông Nam Bộ và cả sân bay Long Thành sau này.

Cầu Cát Lái (vị trí đường màu đỏ) được đánh giá sẽ giúp tăng kết nối giao thông TP HCM với các tỉnh miền Đông Nam Bộ, giúp giãn dân và biến Nhơn Trạch thành vùng ngoại ô của TP HCM. Ảnh: Google maps

"Hiệp hội cho rằng cao tốc TP HCM - Long Thành - Dầu Giây chỉ dành cho ôtô đi nên cần phải có một cây cầu hỗn hợp như Phú Mỹ hiện nay để xe máy có thể đi từ quận 2 qua Nhơn Trạch và ngược lại nhằm tăng cường năng lực giao thông liên vùng của TP HCM. Kết nối luôn cả vùng kinh tế trọng điểm Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ", ông Châu nói.

Theo ông Châu, cầu Cát Lái sẽ giúp thực hiện được mục tiêu biến Nhơn Trạch thành ngoại ô TP HCM cũng như làm cho địa phương này phát triển hơn trước. Cầu cũng sẽ kết nối TP HCM với Bà Rịa - Vũng Tàu thuận lợi hơn nữa. Bên cạnh đó, nó cũng góp phần kéo giãn lượng dân cư, thay vì ở TP HCM người ta có thể về Nhơn Trạch ở và đến TP HCM làm việc rất thuận lợi.

Cũng theo ông Châu, vì cầu Cát Lái có ý nghĩa rất quan trọng nên cần đưa dự án này vào kế hoạch phát triển giao thông của TP HCM từ nay đến 2020, tức là cần triển khai ngay trong nhiệm kỳ này. Để thực hiện dự án, thành phố nên chọn một nhà đầu tư có năng lực và cần có một quỹ đất đối ứng phù hợp nhằm giảm việc bỏ vốn trực tiếp từ ngân sách.

"Thành phố nên triển khai dự án này theo hình thức PPP (hợp tác công - tư) hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao). Chủ đầu tư bỏ vốn ra rồi thành phố đổi lại bằng một quỹ đất đối ứng để chủ đầu tư phát triển các dự án khác thu hồi vốn sẽ hợp lý hơn chứ cái gì cũng BOT (xây dựng - kinh doanh - chuyển giao) thì người dân phải gánh lượng phí quá lớn", ông Châu nêu ý kiến.

Cầu Cát Lái có tổng chiều dài toàn tuyến khoảng 4 km (riêng cầu khoảng 3,4 km), thiết kế dây văng có tĩnh không 55 m, tối thiểu 4 làn xe.

Điểm đầu dự án kết nối với nút giao thông Mỹ Thủy (quận 2, TP HCM) và điểm cuối cách bến phà hiện hữu khoảng 1,2 km thuộc xã Phú Hữu, đô thị Nhơn Trạch (Đồng Nai). Về hướng tuyến, công trình chạy dọc theo đường Nguyễn Thị Định đến khoảng đầu đường nội bộ số 21 rẽ phải vượt sông Đồng Nai, hướng về đường Lý Thái Tổ - đô thị Nhơn Trạch, sau đó rẽ trái kết nối với đường Lý Thái Tổ.

Dự án có tổng kinh phí đầu tư tạm tính hơn 5.700 tỷ đồng (chưa bao gồm lãi vay và lợi nhuận đầu tư). Trong đó, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng khoảng 1.225 tỷ đồng.

Read More

Phương án Đầu tư bất động sản dưới một tỷ đồng ở Sài Gòn

Mua đất nền ngoại thành, nhà phố vùng ven, chung cư giá rẻ, căn hộ mini thuê mua có thời hạn hay đất xây phòng trọ... là những mô hình đầy tiềm năng đầu tư khai thác cho thuê hoặc tích lũy tài sản với số vốn dưới một tỷ đồng.

Giảng viên bất động sản thuộc Trung tâm tư vấn doanh nghiệp và phát triển kinh tế vùng khoa Kinh tế phát triển (Đại học Kinh tế TP HCM) - Ngô Đình Hãn cho rằng năm 2016 nhà đất vừa túi tiền có rất nhiều cơ hội đầu tư. Sau giai đoạn 2014-2015 chung cư, nhà phố cao cấp 3-5 tỷ đồng trở lên bùng nổ, nay thị phần địa ốc giá rẻ đang trở lại mạnh mẽ. Số người có nhu cầu và khả năng chi trả muốn tiếp cận dòng sản phẩm này cực lớn.

Nhà đầu tư bỏ tiền vào kênh địa ốc thường quan tâm đến các yếu tố: lợi nhuận, an toàn và thanh khoản. Trên cơ sở đó, chuyên gia này liệt kê ra các phương án khả thi đầu tư trên dưới một tỷ đồng.

Phương án thứ nhất : Đầu tư đất nền ở các quận ngoại thành Sài Gòn như Thủ Đức, Quận 9, Nhà Bè, Hóc Môn… Đối với đất nền giá trong khoảng này vị trí cách trung tâm khoảng từ 12 đến 16km trở lên tùy khu vực. Diện tích dao động 50-70m2, đơn giá trung bình từ 12-15 triệu đồng một m2.

Ví dụ: Đất phân lô Phường Long Trường, Phú Hữu thuộc quận 9. Đất phân lô dọc tuyến Huỳnh Tấn Phát, Lê Văn Lương thuộc Nhà Bè. Khi đầu tư nên lưu ý hạ tầng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và mua ở khu vực thuận lợi giao thông, trong khu dân cư hoặc cạnh khu dân cư hiện hữu thì tốc độ tăng giá mới tốt. Không nên mua những khu hẻo lánh, hạ tầng kết nối kém và xa rời các tiện ích vì tốc độ tăng giá sẽ rất chậm và thấp.

Với hình thức đầu tư này, theo quan sát trong thời gian 2 năm vừa qua mức độ sinh lời khá tốt, mỗi năm, tối đa có thể tăng giá 20%. Sở dĩ chọn hai khu vực trên do tốc độ đô thị hóa của khu Đông Sài Gòn và Khu Nam Sài Gòn đang rất mạnh, kéo theo tốc độ đô thị hóa là phát triển về dân cư và tiện ích, khi những yếu tố này ngày càng hoàn thiện đồng nghĩa với giá trị bất động sản khu vực ngày càng tăng. Vấn đề pháp lý cần lưu ý là tiến độ thực hiện hạ tầng nếu mua trong giai đoạn đầu, đặc biệt là tiến độ ra giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Phương án hai : Đầu tư nhà phố xây sẵn ở địa bàn vùng ven như Hóc Môn, Nhà Bè, Củ Chi, quận 9, 12. Đây là loại tài sản phổ biến được nhiều người lựa chọn vì vừa có thể cho thuê để thu lợi tức hàng tháng, vừa kỳ vọng tăng giá trong tương lai. Nhà xây sẵn dưới một tỷ đồng diện tích đất 30-40m2, khu vực càng xa trung tâm thành phố có thể rộng 50-80m2. Thửa nhỏ xây dựng một trệt, một lầu, 2 phòng ngủ, 2 toilet. Thửa lớn hơn chỉ xây tầng trệt. Giá bán phổ biến nhất 800 triệu đồng một căn và cao nhất có thể vượt một tỷ đồng. Cá biệt những vị trí có bán kính cách trung tâm TP HCM trên 20km trở lên hoặc giáp ranh với Sài Gòn giá có thể rẻ hơn, nằm ở ngưỡng 550-650 triệu đồng một căn.

Hình thức đầu tư này thu được lợi tức hàng tháng từ tiền thuê, trung bình 0,4% giá trị sản, vị chi đầu tư một tỷ đồng cho thuê thu được 4 triệu đồng/tháng. So với mức lãi suất ngân hàng thì lợi tức tiền thuê hơi thấp nhưng không đáng kể, vẫn ở mức chấp nhận được. Giá trị gia tăng theo thời gian của dạng bất động sản này không cao, trung bình khoảng 8-10% một năm trong điều kiện thị trường tốt. Điều cần lưu ý là ở các quận vùng ven do quy định về mức diện tích tối thiểu để tách thửa nên diện tích quá nhỏ sẽ không tách sổ riêng được. Với thửa nhỏ 30m2, hai căn nhà có sổ hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà) chung.

Phương án ba : Đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền có kết nối giao thông xuyên suốt với các trục đường chính, metro, đại lộ mới mở, cầu vượt, đường vành đai... Các căn hộ loại này thường có diện tích 45-50m2, lớn nhất cũng chỉ giới hạn dưới 60m2, giá bán 15-16 triệu đồng một m2, vị chi từ 800 triệu đồng đến một tỷ đồng một căn, tỷ suất cho thuê 4-5% mỗi năm. Sản phẩm này xuất hiện phổ biến tại quận 9, 12, rìa quận Tân Bình và Thủ Đức.

Lưu ý khi đầu tư căn hộ nhỏ giá vừa túi tiền là tính khoảng cách quãng đường đi hợp lý, không vượt quá quỹ thời gian di chuyển 45 phút từ nơi ở đến nơi làm việc và môi trường sống tốt, nhiều tiện ích.

Phương án bốn : Đầu tư căn hộ sở hữu có thời hạn, thuê mua trong 30-50 năm. Sản phẩm điển hình đã xuất hiện tại quận Bình Tân, diện tích trung bình trong khoảng 30-40m2, giá bán trung bình từ 350-500 triệu một căn, thời hạn sử dụng 49 năm, sau 49 năm khách hàng trả nhà lại cho chủ đầu tư. Đây là hình thức thuê mua nhà dài hạn trả tiền một lần. Với một tỷ đồng, khách hàng có thể đầu tư được 2 căn, giá thuê trung bình mỗi căn 500 triệu đồng là 3-3,5 triệu một m2. Giá thuê có thể tăng liên tục theo thời gian. Doanh thu của sản phẩm này cao hơn căn hộ sở hữu lâu dài và nhà phố xây sẵn. Đây cũng là hình thức đầu tư tốt cho những khách hàng có tiền nhàn rỗi và muốn đảm bảo sự an toàn. Tuy nhiên nhược điểm của mô hình đầu tư này là bị khấu hao thời gian sở hữu.

Ông Hãn phân tích thêm, trong trường hợp đầu tư bằng vốn tự có kèm với đòn bẩy tài chính để mua những bất động sản vượt giá trị một tỷ đồng cần phải tính trên dòng thu nhập hàng tháng để trả lãi và nợ gốc cho nhà băng. Ông đề xuất thêm một số hình thức đầu tư khả thi mà khách hàng có thể tham khảo.

Phương án năm : Mua đất vùng ven xây nhà trọ cho thuê. Địa bàn thuận lợi để đầu tư: quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Đối với trường hợp này khách hàng có một tỷ đồng có thể vay thêm một tỷ nữa. Vốn tự có dành để mua đất 80-100m2, vốn vay dùng để xây nhà trọ. Tổng diện tích sàn có thể đạt 200m2 được 10-12 phòng, giá thuê phổ biến 1,5 triệu đồng một tháng mỗi phòng, tổng doanh thu trung bình 15-18 triệu đồng một tháng. Mức doanh thu này khách hàng đủ trả lãi và vốn gốc và có dư chút đỉnh. Sau khi trả hết ngân hàng thì tài sản này sẽ mang lại nguồn thu thuần, không còn áp lưc. Mô hình kinh doanh này ổn định và giá trị bất động sản gia tăng liên tục theo thời gian.

Phương án sáu : Mua căn hộ cho thuê có vay, đối với dạng bất động sản này khách hàng chỉ nên vay với tỷ lệ thấp. Ví dụ: nếu có một tỷ đồng, chỉ nên vay khoảng 500 triệu (thời hạn vay 10 năm, lãi suất vay 10-11% một năm theo lãi suất hiện tại) để mua căn hộ tổng giá trị khoảng 1,5 tỷ cho thuê. Khu vực có thể mua căn hộ dạng này có vị trí gần trung tâm hơn như quận 4, 7, Tân Bình… Với căn hộ 1,5 tỷ, giá thuê trung bình 7,5-8 triệu đồng mỗi tháng (trung bình giá thuê căn hộ mới khoảng từ 0,5% - 0,6% một tháng trên tổng giá trị bất động sản). Với hình thức này doanh thu tiền thuê đủ trả lãi và gốc ngân hàng, giá trị đầu tư là giá trị gia tăng của bất động sản theo thời gian.

Mua nhà phố vượt một tỷ đồng, đối với trường hợp này chỉ nên vay khoảng 300-400 triệu đồng để mua nhà 1,3-1,4 tỷ, địa bàn vùng ven như quận 9, 12, Thủ Đức, Hóc Môn, Nhà Bè. Hình thức này là hình thức vừa đầu tư vừa giữ gìn tài sản. Số tiền trả ngân hàng được lấy từ nguồn tiền thuê. Giá thuê của căn nhà phố 1,4 tỷ trung bình khoảng 5 triệu đồng một tháng.

Theo VNREALTOR

Tags: bất động sản, đầu tư bất động sản,  Mua đất nền ngoại thành, nhà phố vùng ven, chung cư giá rẻ, căn hộ mini, Mua căn hộ cho thuê,  Đầu tư đất nền, đất bình dương giá rẻ, đất phân lô, đất vùng ven, bất động sản bình dương

Read More